Выкуп земельного участка для ИЖС — Консультации
Выкуп земельного участка для ИЖС
Вопрос: Добрый, день. Я приобрела объект незаверш. строительства, который находится на арендованной земле (через аукцион), аренда срочная, три года. Вопрос: Возможно ли выкупить этот участок в собственность или нужно переоформлять право аренды на себя?
На вопрос отвечает Залан Алексей Владимирович, адвокат, зав. кафедрой Права Филиала МПГУ в г.Челябинске, : Если право собственности на объект, не завершенный строительством, зарегистрировано в Росреестре (на руках есть свидетельство о праве собственности), а земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то этот земельный участок можно выкупить, первоначально уведомив письмом собственника земельного участка о замене арендатора в связи с совершением сделки купли-продажи объекта недвижимости, находящегося на арендованной земле. Право выкупа земельного участка определено ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 2 ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ , ст. 28 ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества . На вопрос отвечает Любовь Геннадьевна Романова, юрист : Вы можете обратиться с заявлением о предоставлении Вам земельного участка в собственность или аренду (по Вашему выбору) в администрацию района, на территории которого находится данный земельный участок. Основанием для приобретения будет являться ст. 36 Земельного кодекса. Это исключительное право собственника объекта недвижимости - незавершенного строительством объекта - на земельный участок. На вопрос отвечает : Согласно ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи объекта недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования. Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность. Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды. ВАС РФ в п. 14 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать продажи ему этого земельного участка. Такое требование нарушало бы как правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании права собственности (ст. 209 ГК РФ). Если же договор аренды земельного участка закончился либо собственник земельного участка намеревается продать землю, то на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник недвижимости приобретает преимущественное право заключения договора аренды или купли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ. Данное право не распространяется при продаже земельного участка с публичных торгов. При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора. При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора (арендатора, покупателя). В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толковании ст. 36 ЗК РФ судебная практика уверенно проводит линию, согласно которой единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя. Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя. ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указывает, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие ЗК РФ. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, учитывая вышеуказанное, за Вами признается право как на заключение договора аренды земельного участка для эксплуатации незавершенного строительством объект, так и заключения договора купли-продажи земельного участка. На вопрос отвечает специалист : Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, лицо приобретает право собственности и на земельный участок. Однако, следует заметить, что в контексте данной статьи объект незавершенного строительства не является зданием, строение и сооружением. Таким образом, согласно данной статьи право на земельный участок автоматически к приобретателю не может перейти. Следовательно, при необходимости отчуждения такого объекта возникает обязанность обращения заинтересованных в данной сделке лиц к собственнику земельного участка - как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства состоится. На практике ходатайство может подаваться с просьбой не о переоформлении земельного участка на другое лицо, а о даче согласия на совершение сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства. При наличии такого согласия после совершения сделки комитет по земельным ресурсам переоформлял соответствующий земельный участок на приобретателя объекта. Кроме того, следует отметить, что согласно ЗК РФ выкупить земельный участок до окончания строительства не представляется возможным. Таким образом, в Вашей ситуации необходимо решать вопрос о переоформлении договора аренды.
Добавить комментарий
Получать комментарии на электронную почту
Текст комментария *
Пожалуйста, заполните все обязательные поля в форме!
Введите ваше имя (от трех до 100 символов)
Введите корректный адрес электронной почты. Обязательно к заполнению
source
Комментариев нет:
Отправить комментарий